W internecie na pewno zetknąłeś się z wieloma osobami, które zachwalają inwestowanie w nieruchomości, jako jeden z najlepszych sposobów na uzyskanie pasywnego dochodu. Czy serio tak się to opłaca? Chciałbyś zacząć, ale zastanawiasz się, czy w ogóle na tym zarobisz? Przeanalizujemy, od czego zależy dochód z najmu i jakie czynniki wpływają na ostateczne zyski, abyś mógł podjąć świadomą decyzję.

Potencjalne zarobki z wynajmu mieszkań inwestycyjnych

W portfelu inwestycyjnym mam 1038 pokoi w 181 mieszkaniach, które wygenerowały już 42 450 000 zł ze sprzedaży czynszów najmu w 6 ostatnich latach. Aktualnie zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami o łącznej wartości 159 208 000 zł. Moja firma obsłużyła 6789 najemców. Znam ten rynek od podszewki i szczególnie cenię świadome inwestowanie, czyli oparte na liczbach, statystykach i danych.

Na podstawie analiz ekspertów rynku nieruchomości, roczny dochód z wynajmu mieszkania może wynosić 5-6% jego wartości rynkowej. Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztuje 400 tys. zł, to roczny dochód może wynieść około 20-24 tys. zł „na czysto”, po uwzględnieniu kosztów utrzymania oraz jednomiesięcznego braku lokatora.

Taki poziom dochodów można uznać za atrakcyjny, zwłaszcza gdy porównamy go z oprocentowaniem lokat bankowych, które cały czas kształtują się na podobnym poziomie. Dodatkowo, ceny nieruchomości w Polsce od lat rosną, co sprawia, że wartość inwestycji również się zwiększa w czasie w porównaniu do kosztów poniesionych na zakup mieszkania. 

Czynniki wpływające na zarobki z wynajmu

Co więc wpływa na to, ile zarobisz na swojej inwestycji? Oto kilka czynników:

1. Powierzchnia i układ mieszkania – mniejsze mieszkania, zwłaszcza do 50-60 m², zazwyczaj generują wyższy dochód z najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy. Są one bardziej poszukiwane przez wynajmujących, zwłaszcza w dużych miastach. Jest popyt, jest podaż.
2. Lokalizacja – mieszkania w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Szczecin czy Trójmiasto, mogą liczyć na wyższe czynsze niż te w mniejszych miejscowościach. Wynika to bezpośrednio z płac – w większych miastach statystycznie zarabia się lepiej. Bliskość centrów biznesowych, uczelni oraz dobra komunikacja znacząco zwiększają atrakcyjność nieruchomości.
3. Zajętość lokalu – każdy miesiąc bez lokatora to realne straty. Dlatego ważne jest, aby właściciel zadbał o ciągłość najmu, utrzymując atrakcyjność mieszkania i odpowiadając na potrzeby potencjalnych najemców. Równie ważne jest myślenie w przód i odpowiednie zabezpieczenie swojego interesu w umowie. Jeśli obecny lokator chce wypowiedzieć umowę, to właściciel powinien rozpocząć proces szukania kolejnego.
4. Aktualna sytuacja na rynku – wysokie stopy procentowe i trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych mogą zwiększać popyt na wynajem, co z kolei przekłada się na wyższe dochody z najmu. Ludzie wolą wynająć lokum za jakiś procent swoich dochodów, niż obciążać się kredytem na dekady.
5. Regulacje prawne – obowiązujące przepisy mogą wpływać na rentowność inwestycji. Na przykład dodatkowe podatki na osoby kupujące kolejne mieszkania mogą zmniejszać zyski, podczas gdy inne regulacje mogą działać na korzyść inwestorów. To jest temat rzeka…

Koszty utrzymania mieszkania

Kluczowym aspektem, który wpływa na zarobki z wynajmu, są koszty utrzymania nieruchomości. Należy uwzględnić m.in.:

• opłaty do spółdzielni,
• koszty ogrzewania,
• ewentualne remonty. 

Jak sam się na pewno domyślasz, niższe koszty eksploatacyjne zwiększają atrakcyjność mieszkania w oczach wynajmujących, co przekłada się na wyższe zarobki.

Ryzyka związane z wynajmem

Pamiętaj również, że inwestowanie w nieruchomości nie jest wolne od ryzyka. Oto kilka potencjalnych zagrożeń, które mogą wpłynąć na niższy zarobek, niż pierwotnie planowałeś:

1. Niepłacenie czynszu – najgorszy scenariusz dla właściciela to lokator, który nie płaci czynszu. Procedury eksmisyjne mogą być długotrwałe i kosztowne.
2. Częste remonty – nawet jeśli lokator płaci regularnie, zdarza się, że nie dba o mieszkanie, co generuje dodatkowe koszty związane z naprawami i renowacjami.
3. Przerwy w wynajmie – częste zmiany lokatorów mogą prowadzić do okresów, w których mieszkanie stoi puste, co obniża dochody z najmu.
4. Obciążenia fiskalne – wzrost podatków i opłat może znacząco obniżyć rentowność inwestycji.

Przykład optymalnej inwestycji

Analizując powyższe czynniki, można dojść do wniosku, że optymalnym wyborem dla inwestora może być zakup małej kawalerki w centrum dużego miasta. Idealny metraż, świetna lokalizacja i szansa na wysoki czynsz z powodu warszawskich cen najmu… Taki lokal ma większe szanse na stały dochód i mniejsze ryzyko okresów bez najemców. Niemniej, atrakcyjne mogą być także mieszkania w mniejszych miejscowościach powiatowych, jeśli ich cena zakupu jest okazyjna, a koszty utrzymania niskie.

Jeśli chcesz zacząć inwestować w nieruchomości i szukasz dobrego gotowego lokalu pod wynajem, koniecznie sprawdź gotowce inwestycyjne od Dobrego Najmu. Dzięki profesjonalnemu podejściu i kompleksowej obsłudze zyskasz pewność, że Twoja inwestycja przyniesie oczekiwane zyski.

Podsumowanie

Podsumowując, inwestowanie w nieruchomości na wynajem to sprawdzony sposób na generowanie dochodu pasywnego, który może przynieść stabilne zyski w dłuższym okresie. Niezależnie od wybranej strategii, kluczem do sukcesu jest dokładna analiza rynku, staranny wybór nieruchomości i świadome zarządzanie wynajmem.

—

Artykuł sponsorowany